VermantoImmobilien-Ankauf: Was darf das Objekt kosten?
Vom Ertrag rückwärts gerechnet: Höchstgebot bei Ihrer Zielrendite, alle Kaufnebenkosten, Kapitaldienstdeckung und Eigenkapitalrendite über die Haltedauer.
Eigenkapital im Objekt über die Haltedauer
Gesamtinvestition im Überblick
Ergebnis per E-Mail erhalten
Wir schicken Ihnen Ihre Rechnung mit allen Eingaben – zum Aufheben oder Weitergeben.
Vom Ankauf in den Bestand: Vermanto rechnet weiter.
Nach dem Kauf übernimmt Vermanto Miete und Kosten aus den Kontobewegungen, Darlehen mit Zinsbindung und Beleihung, Rendite je Objekt und Gesellschaft – für das ganze Portfolio in mehreren Gesellschaften.
Was darf eine Immobilie im Ankauf kosten?
Professionelle Bestandshalter rechnen vom Ertrag rückwärts: Welche Nettoanfangsrendite muss das Objekt mindestens bringen – und welcher Kaufpreis ergibt sich daraus nach allen Nebenkosten? Der Angebotspreis im Exposé ist dafür nur der Ausgangspunkt.
Nettoanfangsrendite
Der Reinertrag im ersten Jahr – Nettokaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten und Mietausfallwagnis – geteilt durch die Gesamtinvestition aus Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Prüfung und Sofortinvestitionen.
Höchstgebot
Umgekehrt gerechnet: Bei welchem Kaufpreis erreicht das Objekt genau Ihre Zielrendite? Die prozentualen Nebenkosten wachsen mit dem Kaufpreis, die festen Kosten nicht.
Kapitaldienstdeckung (DSCR)
Banken prüfen, ob der Reinertrag Zins und Tilgung trägt. Ein DSCR von 1,2 bedeutet: Der Reinertrag deckt den Kapitaldienst mit 20 % Puffer. Werte unter 1,0 heißen, dass Eigenkapital nachgeschossen werden muss.
Eigenkapitalrendite (IRR)
Die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital über die ganze Haltedauer: laufende Cashflows nach Kapitaldienst und am Ende der Wert abzüglich Restschuld – mit Miet- und Wertsteigerung, vor Steuern.
Häufige Fragen
Welche Nettoanfangsrendite ist im Ankauf üblich?
Das hängt stark von Lage und Objektart ab: Wohnen in A-Städten liegt oft bei 3–4 %, in B- und C-Lagen eher bei 4,5–6 %, Gewerbe meist darüber. Entscheidend ist der Abstand zum Finanzierungszins – liegt die Nettoanfangsrendite darunter, trägt sich das Objekt nur mit viel Eigenkapital.
Welche Kaufnebenkosten fallen an?
Grunderwerbsteuer nach Bundesland (3,5 bis 6,5 %), Notar und Grundbuch (rund 1,5–2 %), gegebenenfalls Makler sowie Kosten für Gutachten, technische und rechtliche Prüfung. Bei Share Deals gelten andere Regeln – hier rechnet der Rechner mit einem klassischen Kauf (Asset Deal).
Welcher DSCR reicht der Bank?
Viele Banken erwarten bei Wohnimmobilien einen Kapitaldienstdeckungsgrad von mindestens 1,1 bis 1,2, bei Gewerbe eher 1,25 bis 1,4. Liegt er darunter, verlangen sie mehr Eigenkapital oder eine höhere Tilgungsaussetzung.
Sind die Grunderwerbsteuersätze aktuell?
Die Sätze entsprechen dem Stand 2025/2026. Länder ändern sie gelegentlich – prüfen Sie den Satz vor einer Entscheidung bitte beim zuständigen Finanzamt oder Notar.
Alle Berechnungen sind vereinfachte Modellrechnungen ohne Gewähr, ohne Steuern und ohne individuelle Beratung. Ihre Eingaben bleiben in Ihrem Browser – es wird nichts gespeichert oder übertragen.
Weitere kostenlose Rechner
Mietrendite-Rechner
Brutto- und Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor, Cashflow und Eigenkapitalrendite einer Immobilie.
🗓️Tilgungsrechner
Rate, Laufzeit, Zinsen gesamt und Tilgungsplan je Jahr – mit Sondertilgung.
📈Anschlussfinanzierung & Zinsrisiko
Restschuld am Ende der Zinsbindung und neue Rate bei steigenden Zinsen.
🌱Zinseszinsrechner
Wie aus Startkapital und Sparrate über die Jahre ein Vermögen wächst.
🧭Rentenplanungsrechner
Rentenlücke, nötiges Kapital und Sparrate für Ihre Wunschrente.
🌅Entnahmeplan-Rechner
Wie lange reicht mein Vermögen – und wie viel kann ich monatlich entnehmen?